Dieser Beitrag betrifft alle, die ein Haus, eine Wohnung, ein Betriebsgrundstück oder Land besitzen, und alle Mieter, auf die die Grundsteuer umgelegt wird. Was bedeutet der Hebesatz bei der Grundsteuer, wie wird er angewendet, und warum zahlen zwei gleich große Häuser in Nachbargemeinden unterschiedlich viel? Hier steht es mit Formel und Rechenbeispiel.
Definition: Was bedeutet der Hebesatz bei der Grundsteuer eigentlich?
Der Hebesatz ist ein Prozentsatz, den jede Gemeinde selbst festlegt. Mit ihm entscheidet sie, wie viel Grundsteuer auf ihrem Gebiet tatsächlich gezahlt wird. Das Recht dazu steht im Grundgesetz (Art. 106 Abs. 6) und im Grundsteuergesetz (§ 25 GrStG).
Konkret heißt das: Das Finanzamt ermittelt, wie viel Ihr Grundstück steuerlich wert ist, und daraus einen Grundsteuermessbetrag. Die Gemeinde multipliziert diesen Messbetrag mit ihrem Hebesatz. Das Ergebnis ist die Grundsteuer, die Sie zahlen.
Der Hebesatz ist damit der einzige Teil der Rechnung, den die Gemeinde selbst in der Hand hat. Er wird vom Gemeinderat oder Stadtrat in der Haushaltssatzung beschlossen. Innerhalb einer Gemeinde gilt für jede Grundsteuerart grundsätzlich ein einheitlicher Hebesatz. Einige Länder erlauben inzwischen Ausnahmen, Nordrhein-Westfalen etwa unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke.
Was bedeutet der Hebesatz bei der Grundsteuer B im Unterschied zu A? Für beide gilt dieselbe Logik, die Gemeinde setzt aber getrennte Sätze fest. Grundsteuer B betrifft bebaute und bebaubare Grundstücke, Grundsteuer A land- und forstwirtschaftliche Flächen. Dazu weiter unten mehr.
Wer selbstständig ist und ein Grundstück betrieblich nutzt, sollte die Grundsteuer als feste jährliche Ausgabe in der Liquiditätsplanung haben. Sie schwankt nicht mit dem Umsatz und kommt in Raten. Warum feste Kosten in der Planung von Anfang an mitlaufen sollten, steht in den Finanzlektionen für Jungunternehmer.
Die Berechnungsformel: Wie wird der Hebesatz bei der Grundsteuer angewendet?
Die Grundsteuer entsteht in drei Schritten. Im Bundesmodell, das in elf Bundesländern gilt, sieht die Rechnung so aus:
- Grundsteuerwert. Das Finanzamt bewertet das Grundstück, beim Bundesmodell vor allem nach Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr und einer pauschalen Nettokaltmiete. Bescheid: Grundsteuerwertbescheid.
- Grundsteuermessbetrag. Der Grundsteuerwert wird mit einer Steuermesszahl multipliziert. Sie beträgt im Bundesmodell für Wohngrundstücke 0,31 Promille (§ 15 GrStG). Bescheid: Grundsteuermessbescheid, ebenfalls vom Finanzamt.
- Grundsteuer. Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz. Bescheid: Grundsteuerbescheid der Gemeinde.
Als Formel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer im Jahr.
Rechenbeispiel. Ein Einfamilienhaus hat einen Grundsteuerwert von 200.000 Euro. Die Steuermesszahl beträgt 0,31 Promille. Der Messbetrag liegt damit bei 62 Euro. Bei einem Hebesatz von 500 Prozent zahlen Sie 62 Euro × 5 = 310 Euro Grundsteuer im Jahr.
Dieselbe Immobilie kostet bei anderen Hebesätzen unterschiedlich viel. Die folgenden Sätze sind Beispielwerte, nicht die Hebesätze bestimmter Gemeinden:
| Hebesatz | Grundsteuer pro Jahr bei 62 Euro Messbetrag |
|---|---|
| 300 % | 186 Euro |
| 500 % | 310 Euro |
| 700 % | 434 Euro |
| 900 % | 558 Euro |
Gezahlt wird in der Regel in vier Raten, jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 GrStG). Bei kleinen Beträgen kann die Gemeinde eine jährliche oder halbjährliche Zahlung festsetzen.
Der Bescheid der Gemeinde ist übrigens nicht der einzige behördliche Termin, den Selbstständige im Blick haben müssen. Welche Fristen bei der elektronischen Rechnung gelten, steht im Beitrag ab wann die E-Rechnung für deutsche Unternehmen Pflicht ist.
Grundsteuer-Reform 2025: Änderungen bei Hebesatz und Messbetrag
Die Reform geht auf ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 zurück. Das Gericht hielt die alte Bewertung nach Einheitswerten für verfassungswidrig, weil diese Werte jahrzehntelang nicht aktualisiert worden waren. Alle Grundstücke wurden deshalb auf den Stichtag 1. Januar 2022 neu bewertet. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf Basis dieser neuen Werte erhoben.
Konkret heißt das für Eigentümer: Der Messbetrag hat sich geändert, oft deutlich, nach oben oder nach unten. Damit die Gemeinden insgesamt nicht plötzlich viel mehr oder viel weniger einnehmen, haben viele ihre Hebesätze zum 1. Januar 2025 neu festgesetzt.
In diesem Zusammenhang fällt oft das Wort Aufkommensneutralität. Gemeint ist: Die Gemeinde soll nach der Reform insgesamt ungefähr so viel Grundsteuer einnehmen wie vorher. Das ist eine politische Zielvorgabe, keine Rechtspflicht. Und es gilt für die Summe, nicht für Ihr Grundstück. Einzelne Eigentümer können also deutlich mehr zahlen als vorher, andere weniger. In mehreren Ländern veröffentlichen die Finanzbehörden für jede Gemeinde einen rechnerisch aufkommensneutralen Hebesatz. Daran können Sie ablesen, ob Ihre Gemeinde über diesem Wert liegt.
Nicht alle Länder rechnen nach dem Bundesmodell. Eigene Modelle haben:
- Baden-Württemberg: ein modifiziertes Bodenwertmodell, das vor allem auf Grundstücksfläche und Bodenrichtwert schaut.
- Bayern: ein Flächenmodell, bei dem Grundstücks- und Gebäudefläche zählen; der Bescheid weist dort Äquivalenzbeträge statt eines Grundsteuerwerts aus.
- Hamburg: ein Wohnlagemodell auf Flächenbasis.
- Hessen: ein Flächen-Faktor-Verfahren.
- Niedersachsen: ein Flächen-Lage-Modell.
Saarland und Sachsen nutzen das Bundesmodell, aber mit eigenen Steuermesszahlen. Der Hebesatz der Gemeinde wird in allen Modellen auf dieselbe Weise angewendet: Er kommt immer im letzten Schritt auf den Messbetrag.
Neu ist außerdem die Grundsteuer C. Gemeinden dürfen seit 2025 für unbebaute, baureife Grundstücke einen eigenen, höheren Hebesatz festlegen (§ 25 Abs. 5 GrStG). Das soll Bauland mobilisieren. Ob Ihre Gemeinde davon Gebrauch macht, steht in ihrer Hebesatzsatzung.
Grundsteuer B und A: Unterschiede für Hausbesitzer und Landwirte
Die Grundsteuer gibt es in verschiedenen Arten, für die die Gemeinde jeweils einen eigenen Hebesatz festsetzt:
| Art | Betrifft | Messzahl im Bundesmodell |
|---|---|---|
| Grundsteuer A | land- und forstwirtschaftliche Betriebe | 0,55 Promille |
| Grundsteuer B | Wohngrundstücke | 0,31 Promille |
| Grundsteuer B | Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte und unbebaute Grundstücke | 0,34 Promille |
| Grundsteuer C | unbebaute, baureife Grundstücke (optional) | wie B, mit eigenem Hebesatz |
Die meisten Leserinnen und Leser dieses Blogs betrifft die Grundsteuer B. Wie wird Grundsteuer B berechnet? Genau nach dem Schema oben: Grundsteuerwert mal Messzahl ergibt den Messbetrag, Messbetrag mal Hebesatz ergibt die Steuer.
Wer ein Grundstück gemischt nutzt, etwa ein Wohnhaus mit Werkstatt oder Ladenlokal im Erdgeschoss, hat oft ein gemischt genutztes Grundstück mit der höheren Messzahl. Das kann für Handwerksbetriebe und kleine Läden mit Wohnung darüber einen spürbaren Unterschied machen. Wie Ihr Grundstück eingeordnet wurde, steht im Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts.
Die Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliches Vermögen. Hier bewertet das Finanzamt nach einem Ertragswertverfahren, das vor allem die Nutzung der Fläche berücksichtigt. Wohngebäude von Landwirten fallen nicht unter die Grundsteuer A, sondern unter die Grundsteuer B. Ein Hof kann also zwei Bescheide mit zwei verschiedenen Hebesätzen bekommen.
Für Gründerinnen und Gründer, die Gewerberäume kaufen oder bauen, gehört die Grundsteuer zu den laufenden Kosten des Standorts. Gemeinsam mit dem Gewerbesteuer-Hebesatz kann sie den Ausschlag bei der Standortwahl geben. Welche weiteren Schritte vor einer Gründung anstehen, beschreibt der Beitrag zur Existenzgründung.
Steuerliche Aspekte: Grundbesitzabgaben absetzen und Mieterbeteiligung
Müssen Mieter die Grundsteuer bezahlen? Wenn der Mietvertrag es vorsieht, ja. Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung und kann über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter umgelegt werden. Steigt der Hebesatz, steigen also auch die Nebenkosten der Mieter.
Ob Sie als Eigentümer die Grundsteuer steuerlich absetzen können, hängt davon ab, wie Sie das Grundstück nutzen:
- Vermietet: Die Grundsteuer ist in der Regel Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, soweit sie nicht auf Mieter umgelegt wird.
- Betrieblich genutzt: Gehört das Grundstück zum Betriebsvermögen, ist die Grundsteuer grundsätzlich eine Betriebsausgabe.
- Selbst bewohnt: Für die selbst genutzte Wohnung ist die Grundsteuer grundsätzlich nicht absetzbar. Bei einem häuslichen Arbeitszimmer kann ein Anteil eine Rolle spielen.
Wie das in Ihrem Fall aussieht, klärt Ihre Steuerberaterin oder Ihr Steuerberater. Nehmen Sie dafür den Grundsteuerbescheid und, bei gemischter Nutzung, eine Aufstellung der Flächen mit.
Und wenn Ihnen der Hebesatz zu hoch erscheint? Gegen den Hebesatz selbst können Sie praktisch kaum vorgehen, denn er wird per Satzung für alle in der Gemeinde festgelegt. Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde ist zwar ein Widerspruch möglich, in der Regel innerhalb eines Monats. Einwände gegen den Wert Ihres Grundstücks müssen Sie aber beim Finanzamt gegen den Grundsteuerwert- oder Messbescheid vorbringen, per Einspruch innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe. Wer diese Frist verpasst hat, kann die Bewertung über den Bescheid der Gemeinde nicht mehr angreifen.
Stand: November 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.
Häufige Fragen (FAQ)
Häufige Fragen
- Was bedeutet der Hebesatz bei der Grundsteuer?
- Der Hebesatz ist ein Prozentsatz, den jede Gemeinde selbst festlegt. Die Gemeinde multipliziert damit den Grundsteuermessbetrag aus dem Bescheid des Finanzamts. Das Ergebnis ist die jährliche Grundsteuer. Bei einem Messbetrag von 62 Euro und einem Hebesatz von 500 Prozent sind das 310 Euro im Jahr.
- Wer legt den Hebesatz für die Grundsteuer fest?
- Die Gemeinde. Der Gemeinderat oder Stadtrat beschließt den Hebesatz in der Haushaltssatzung oder einer eigenen Hebesatzsatzung. Das Recht dazu ergibt sich aus Art. 106 Abs. 6 Grundgesetz und § 25 Grundsteuergesetz.
- Wie oft ändert sich der Grundsteuer-Hebesatz?
- Die Gemeinde kann den Hebesatz jedes Jahr neu festsetzen. Nach § 25 Abs. 3 Grundsteuergesetz muss der Beschluss bis zum 30. Juni gefasst werden, dann gilt er ab Beginn des Kalenderjahres. Viele Gemeinden ändern ihn seltener, zur Reform 2025 haben aber sehr viele neu festgesetzt.
- Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A und B beim Hebesatz?
- Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Flächen, Grundsteuer B bebaute und bebaubare Grundstücke wie Wohnhäuser und Gewerbegrundstücke. Für beide Arten setzt die Gemeinde getrennte Hebesätze fest. Seit 2025 kann sie zusätzlich eine Grundsteuer C für baureife unbebaute Grundstücke erheben.
- Kann man gegen einen zu hohen Hebesatz Widerspruch einlegen?
- Gegen den Hebesatz selbst kaum, weil er per Satzung für alle in der Gemeinde gilt. Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde ist ein Widerspruch möglich. Einwände gegen den Wert des Grundstücks müssen aber per Einspruch beim Finanzamt gegen den Grundsteuerwert- oder Messbescheid erhoben werden, in der Regel innerhalb eines Monats.